中堅業者が破綻 ブーム終焉のマンション市況

中堅業者が破綻　ブーム終焉のマンション市況

(2007/12/18)

販売価格高騰で購買層の購入意欲が冷え込んだところに改正建築基準法が追い打ち。マンション販売は長きにわたる空前のブームが終焉。業界は淘汰のとば口に立っている。（『週刊東洋経済』12月22日号より）

　長くブームを謳歌してきたマンション販売だが、ここに来てその変調ぶりが鮮明になってきた。

　１２月１０日、横浜市中区にある中堅業者、グレイスの本社は朝からシャッターが下りたまま。のぞき込むと、「本日臨時休業」との告知がガラスドアに張り出されていた。社員が全員解雇されたとの情報も伝わるが、臨時雇いの警備員に聞いても「何もわからない」という。「第１回の不渡りを出しました。今後の金策について鋭意努力中ですが、残念ながらメドは立っておりません」。本社に電話をかけると、このような録音メッセージが聞こえてくるだけだ。

　１９８５年に設立された同社は「サングレイス」ブランドのマンションを神奈川県中心に販売してきた。ピークの２００４年１２月期には１３６億円の売上高を計上したが、ここ２年は減収続き。純利益が１億円に満たないという低収益体質だったため、売れ残り在庫を抱え、あっという間に力尽きた。

来年は５万戸台に急減

　マンション市況の減速感が際立つようになったのは今年の夏ごろからだ。背景の一つとして挙げられるのが、販売価格の高騰による需要の冷え込み。不動産経済研究所によると、首都圏マンションの平均価格は一昨年に４１０８万円だったものが今年１〜１０月には４６７４万円まで上昇した。これは１９９２年以降で最高の水準である。　各業者は競うように、用地価格や建築費の上昇を織り込んだ高めの価格設定を行い、「新価格」や「新々価格」と称して強気の販売姿勢をとってきた。一般にマンションの最適購入価格は「年収の５倍」。東京２３区内で年収７００万円に適した一定の広さの物件を探すと、「数年前なら供給戸数の１０％以上はあったが、今は５％しかない」（福田秋生不動産経済研究所・企画調査部長）とされる。そうした急激な価格上昇に消費者がついていけなくなったのが今の構図というわけだ。

　また、ベンチャー経営者など“株長者”の大盤振る舞いによりこれまで絶好調だった都心物件も、株式市況が不調なことなどを受け、選別色が強まりだしているという。

　これらに追い打ちをかけたのが改正建築基準法の施行だ。構造計算書の審査が厳格化されたことで、審査スピードが大幅に遅れている。国土交通省発表の新設住宅着工戸数は７月から１０月まで４カ月連続で前年割れ。業界では「審査期間が従前の２１日から７０日に延びると聞いたが、それ以上に日数がかかっている」との声も聞かれる。　このためマンション市況は一気にしぼむことが確実な情勢だ。住宅ローン減税の大幅拡充などにより首都圏の供給戸数は９９年以降、８万戸台という空前の高水準を維持し続けた。しかし、前出の福田部長によると「今年は６万戸台。来年は５万戸台もありうる」と言う。かつてない長期のブームが、主力購買層である団塊ジュニアの需要を先食いした可能性が高いのも、悲観的な予測の背景にはある。

　改正建築基準法による追い打ちは、実際に企業業績にも影響を与え始めた。賃貸アパート建設の東建コーポレーションは、０８年４月期の利益予想を期初計画に比べ半減させる下方修正を発表した。同社の取扱商品の６０％は審査対象の重量鉄骨系アパート・マンション。審査遅れによる期ズレが収益を直撃した格好だ。今後、マンション専業でも、同様に下方修正に見舞われるところが出てきそうだ。

　「長く続いたマンションブームも０７年で終わり」（不動産評価に詳しいトータルブレインの久光龍彦社長）との見方はますます強まっている。冒頭の中堅業者の破綻は、業界淘汰の始まりなのかもしれない。

（書き手：日暮良一、高橋篤史）

　マンションブームという虚構のメッキは、数年前にははがれていた。単純に考えればわかる話だが、人口が減少してい行く日本、就職氷河期世代を抹殺した日本、その世代が３０代になり不動産を購入する年齢になってもできるはず無かろう。需要減少は予測されていた。

　業界関係者の話によると、新築マンション価格の25％は販売経費とのこと。ショールーム、人件費、宣伝広告費等である。故に、近所の新築マンションの分譲でも、200万キャッシュバックなどというキャンペーンの広告がはいる。そのような広告を打ち出してでも売れない物件はある。

　それらの売れ残り物件は、ゼネコンやその下請け関係者が買わされることさえある。当然、価格は25％以上引かれていることもある。デベロッパーが抱えていれば、在庫になるばかりか、販売経費の増加、管理費や修繕費の負担等を強いられるからだ。未入居であっても新古物件になる。売れないものも売れていることにしてきただけである。

　そこに、世界屈指の無能官僚集団である霞が関が、改正建築基準法を施行した。この法案は直前まで建築士に対して概略の説明さえされていない状態であった。無能官僚の制作したガイドラインには、建築関係を学んだ人間なら絶句するような誤りが多々あった。法案を作った無能官僚自身が知ったかぶりで分かっていないのだから、業界関係者は暗中模索になり、本格的なリセッションに突入し始めた。それが、秋口の新規着工大幅減少である。これによって、耐震偽装がなくなるのか、なくならない。問題は何も解決されない。ただ、世界屈指の無能官僚が仕事をやりましたよ、というパフォーマンスにすぎない。

　とまれ、不動産価格は下落すべきであり、そうなるであろう。５年位前より、日本の不動産価格は半額になると言われている。少子化、低所得化、金利上昇の流れを考えても明白である。

　余談だが不動産に関する税制は、固定資産税、相続税、取得税等は減税されるべきである。その代り、土地を有効利用していない、キャピタルゲイン狙いの土地に対しては、現状の倍以上の税金を課すべきである。特に、戦後の農地改革で土地を無償で受け取った農家に対しては厳しく接し、生産性を上げていない土地に関しては超高率の資産税を課すべきである。転売の差益は国庫が没収するべきである。農業で生産性を上げていない土地を、国家が強制的に収奪しても良い。本来の土地の価値は、その土地でどれだけの作物を生産できるか、人が住めるのか、木材を生産できるか、等の生産性である。限られた国土を遊ばせておくのは無駄である、乱開発、自然破壊の原因でもある。